이번 추가 조기분양을 신청하고 분양 대출을 많이 알아 봤습니다.

상담한 대출 한도 기준으로 감정가를 역산해 봤습니다.

84형 74형 모두 계산을 했지만 74형 기준으로 이야기 하겠습니다.

위 표를 정리하면 다음과 같이 나옵니다.

현재 은행들은 대출한도로 역산을 해보니 아파트 감정가로 3억4천만원 정도로 계산을 하고 있었습니다. 

그래서 은행감정가로 다른 대출들을 비교해 봤습니다. 

은행 감정가를 대입하여 계산을 한 결과는 위 표와 같습니다. 

정부기금 대출인 디딤돌과 보금자리론에 비교하면 은행 대출은 이자가 높고 한도도 높지 않습니다. 

다만 여기에는 현재 문제가 있습니다. 

그것은 모든 대출은 기본적으로 KB부동산에서 제공하는 KB시세를 통해 한도를 계산하기 때문입니다. 

현재 저희 아파트는 KB시세가 입주협회요청으로 막혀 제공이 안되고 있는 상황입니다. 

위 그림을 보면 현재 입주협의회 공식요청으로 시세 미제공으로 되어 있습니다. 

그런데 위 그림을 보고 시세가 계산 보다 낮게 나오는 것이 아니냐 라고 생각 하실 분들이 있을 겁니다.

그런데 그차이는 다음 계산식을 보면 다시 생각 할 수 있습니다.

은행대출/디딤돌(일반)  대출 한도 계산법

대출한도 = ( 담보물 감정가격 X 0.7 ) - 소액임차보증금(방빼기) 

디딤돌(보증)/보금자리론(한국주택금융공사) - 아파트일 경우 대출한도계산법

대출한도 = 담보물 감정가격 X 0.7

여기에 나오는 소액임차보증금은 김포시 기준 4천800만원 입니다. 

HF 보증을 사용한 디딤돌과 보금자리론은 4천800만원을 대출한도에서 빼지 않기 때문에 

BK시세가 은행감정가인 3억4천만원 보다 4천800만원 낮아지지 않으면 대출한도는 더 높게 나오고 이자도 낮습니다.

그렇기 때문에 KB시세를 오픈하도록 입주회의에 요청해야 합니다. 

KB시세가 막혀있는 현재는 대출 받을 수 있는 방법은 상담창구로 나와 있는 은행 아파트론과

재감정 평가를 해서 한도를 계산하는 보금자리론 2개 만 선택할 수 있습니다. 

다행히 저는 계산상으로 감정평가 금액이 분양가 정도만 나와도 분양진행이 될 것 같아 보금자리론을 신청한 상태입니다.

다만 분양전환을 준비하고 계시는 다른 분들은 대출 한도와 이자 부분을 손해 보시지 않았으면 해서 이 글을 올립니다. 

이러한 일이 발생한 부분은 원래 분양을 하게 되면 6개월 까지만 분양가격으로 대출이 산정되는 부분 때문입니다

원래 의도는 6개월 정도면 거래로 인해 BK시세가 발생하기 때문에 차후 분양 되는 사람들은 대출한도를 산정 받는데 별 무리가 없습니다.

다만 현재는 그 시세제공이 막혀있는 상태이기 때문에 디딤돌대출은 공시지가로만 대출한도가 산정되고

보금자리론 같은 경우는 재감정을 해야되는 상황이 된 것입니다.

물론 이와 같은 부분이 추가 분양을 모집 할 때 내용이 같이 공지 되었으면 좋았겠지만 

저는 어디에서도 그와 같은 내용을 어디에서도 본적이 없습니다. 

대출에 시세에 대한 부분은 은행창구, 디딤돌 상담, 보금자리론 상담을 통해 알게 되었고 

현재는 안타깝게 더 좋은 대출을 할 수 없는 상황이 된 것입니다. 디딤돌 같은.....

또한 지금처럼 KB시세가 오픈 되어 있지 않으면 벌써 분양을 받고 매매하시는 분들에게도 좋을 것이 없습니다.

외부에서 가격을 보고 구매하려는 사람들이 대출이 잘 되지 않기 때문에 

구매력이 떨어 지기 때문입니다. 

대표회의, 관리센터를 통해 문의해보시고 좋은 결과가 있으면 좋겠습니다. 

이상 제가 알고 있는 내용으로 정보를 공유 드립니다. 

PS. 물론 저도 문의하고 해제 요청도 했습니다. 

     저 개인 한 사람의 요청으로는 힘들다 라는 답변이었습니다.